Jak to počítáme

Vzorec

výnos % = (měsíční nájem za m² × 12) ÷ cena za m² × 100, zaokrouhleno na 1 desetinné místo. Verdikt se určuje ze zaokrouhlené hodnoty, kterou vidíte — číslo a barva jsou vždy ze stejného pásma.

Pásma verdiktu

• pod 4,5 % — vyplatí se spíš pronajímat (nájem je vůči ceně levný)
• 4,5–5,5 % — těsné, rozhodují detaily (sazba hypotéky, horizont, vlastní kapitál)
• nad 5,5 % — koupě dává smysl (nájem je vůči ceně drahý)

Pásmo vychází z „pravidla 5 %“ (roční nájem pod 5 % ceny → pronajímej; zdroj metodiky). Používáme pásmo místo ostré hranice, protože data mají svou nejistotu. Práh revidujeme, pokud se průměrná hypoteční sazba pohne o víc než 1 procentní bod od poslední revize (poslední revize: 2026-07-06).

Zdroje dat

• Ceny bytů: Český statistický úřad, „Ceny nemovitostí 2021–2023“ — průměrné kupní ceny bytů z katastru nemovitostí po okresech, tříletý klouzavý průměr. Produkt ČSÚ, licence CC BY 4.0.
• Nájmy: Ministerstvo financí ČR, „Cenová mapa nájemního bydlení“, verze 2026-05-15 — modelové nájemné referenčního bytu (nezařízený, starší 5 let) v Kč/m²/měsíc. Cenová mapa MF.
• Hranice okresů: RÚIAN/ČÚZK (via RCzechia), 77 jednotek LAU1 (76 okresů + Praha).
• Příklad „byt 70 m²“: přepočet cen z m² na typický český byt — dle ČSÚ má nejčastěji 3 místnosti a 60–79 m², počítáme s průměrem 70 m².

Stáří dat a korekce cen — čtěte, než se rozhodnete

ČSÚ publikuje kupní ceny bytů jako tříletý průměr 2021–2023 (těžiště zhruba v roce 2022) — a trh od té doby výrazně vyrostl. Proto ceny přepočítáváme na aktuální hladinu oficiálním indexem realizovaných cen starších bytů (ČSÚ): Praha ×1,266 (+26,6 %), zbytek ČR ×1,277 (+27,7 %) — kumulativní růst od průměru 2022 do 4. čtvrtletí 2025. Výnos a verdikt se počítají z korigované ceny; surová hodnota je v datech (pole „cenaPuvodni“).

Limity korekce: (1) index má jen dvě složky (Praha / zbytek ČR) — okresy, které rostly nadprůměrně (např. Mladá Boleslav, Brno), jsou reálně ještě výš, korigovaná cena je odhad úrovně, ne cenovka konkrétního bytu; (2) poslední hodnota indexu je předběžná a ČSÚ ji může revidovat. Verdikt ber jako „stálo to za propočet“, ne jako investiční doporučení.

Jak vzniká nájem okresu

Cenová mapa MF publikuje nájmy po obcích a katastrálních územích, ne po okresech. Hodnota okresu = medián přes jeho obce/KÚ, zprůměrovaný přes 4 velikostní kategorie bytů (1+kk až 4+). Okresy, kde většina hodnot stojí na malém počtu skutečných pozorování (model dopočítává), značíme šrafováním — číslo tam ber s větší rezervou.

Co mapa neumí

• Nepočítá s hypotékou, sazbou, vlastním kapitálem ani horizontem — to řeší kalkulačka. Její model je symetrický: oba scénáře startují se stejným kapitálem a kdo měsíčně bydlí levněji, investuje rozdíl do indexu S&P 500 (default 7 % p.a. = dlouhodobý průměrný výnos očištěný o inflaci); sazba hypotéky dle Swiss Life Hypoindexu, všechny předpoklady editovatelné.
• Nezná konkrétní byt: průměrná cena okresu ≠ cena vašeho bytu.
• Nájemní výnos není celkový výnos investice (chybí zhodnocení nemovitosti, náklady, neobsazenost, daně).

Poslední aktualizace výpočtu 2026-07-06 (ceny: ČSÚ 2021–2023, nájmy: MF 05/2026). Celý výpočet je otevřený — každé číslo lze dohledat ke zdroji.